Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

Ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti di suatu daerah / kawasan. Sebaiknya menghitung pertumbuhan itu sebaiknya minimal 3 tahun optimal sd 5 tahun untuk meminimalkan "kerancuan"

1. Versi Pemerintah

Pemerintah, dalam hal ini Dirjen Pajak yang merupakan salah satu instansi dibawah Departemen KeuanganRepublik Indonesia, selalu memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu dimana tugas itu dilaksanakan oleh KP3 ( Kantor Pelayanan Pajak Pratama ) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia.

KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti yang dikumpulkan dari :
1. notaris ( PPAT )
2. camat ( sebagai PPAT Sementara bila di suatu daerah belum ada notaris )
3. broker properti professional ( ERA, RayWhite, Century21 dll )
4. bank
5. pengamatan petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai apabila ada yang dianggap janggal.

tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di PBB tahun berjalan, dimana bisa kita lakukan perbandingan dari tahun sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ketemu tren kenaikan nilainya.

biasanya yang naik cuma NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP bangunan tetap ( padahal semestinya dari tahun ke tahun NJOP bangunan turun karena terkenai penyusutan karena depresiasi per tahun kan )

PLUS :
> datanya komplit di seluruh daerah di seluruh Indonesia
> nilainya akurat dan pasti, mudah memperkirakan harga sebenarnya
> NJOP biasanya dipakai untuk perhitungan pajak PPh dan BPHTB

MINUS :
> bias, tidak menunjukkan harga jual beli sebenarnya
> nilainya biasanya dibawah harga pasaran riil saat itu
> nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya


2. Versi Real Estate Developer

Real Estate Developer "raja kecil" dilingkungan kompleks yang dia miliki tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit uni tpropertinya beserta kenaikan harganya.

untuk mengetahui tren kenaikan harga di suatu real estate khususnya di unit baru ( Primary Market ) bisa dilihat dengan cara membandingkan :
1. unit properti ( rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengaan tipe yang sama
2. di cluster yang sama
3. dengan tipe yang sama ( LT, LB, spesisfikasi, model )

dari situ akan ketemu tren kenaikan harganya, dimana biasanya real estate developer akan melakukan langkah langkah sebagai berikut :
1. perhitungan unit costing dulu per unit properti yang akan dijual
2. mengestimasikan berapa lama marketing bisa menjualnya
3. melakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costing-nya
4. memberikan progressive discount, semakin dini semakin besar diskonnya
5. secara bertahap menaikkan harga jual sesuai progres penjualan

PLUS :
> menunjukkan harga transaksi sebenarnya
> harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar
> data riil didapat langsung di lapangan

MINUS :
> bisa menyebabkan "inflasi" di NJOP
> data sulit didapat bagi orang luar
> bias ( juga), biasanya sengaja dibuat tidak sama dengan harga transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP


3. Versi Property Investor

property investor sejati cuma melihat dari satu sisi value aja
> "apakah properti yang akan dia beli tersebut dijual dibawah harga pasar dan bisa dijual lagi dengan harga premium untuk mendapatkan capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cashflow in rutin"

PLUS :
> pasti untung

MINUS :
> tidak ada!

Sumber: http://www.beli-rumah.net

Sungai Logawa Cocok untuk Berkayak Ria

PURWOKERTO, KOMPAS.com- Komunitas Kayak “Tirtaseta” Purbalingga menilai Sungai Logawa di Kabupaten Banyumas, Jawa Tengah, punya potensi dikembangkan untuk olahraga kayak arus deras.

“Sungai Logawa memiliki tingkat kesulitan yang cukup lengkap, dari medium hingga tinggi,” kata Ketua Komunitas Kayak Tirtaseta Purbalingga Toto Triwindarto di Purwokerto, Banyumas, Senin (12/4/2010).

Menurut dia, hal itu diketahui saat lima kayaker, salah satunya berasal dari Perancis, yakni Quentin Beraut, menggelar ekspedisi perdana di Sungai Logawa pada 13-14 Maret 2010.Ia mengatakan, Sungai Logawa mempunyai daya tarik luar biasa dan memiliki tingkat kesulitan 3-5 dari skala 1-6.

Dalam ekspedisi perdana tersebut, kata dia, lokasi yang digunakan berada di tiga desa, yakni Desa Semaya dan Sunyalangu, Kecamatan Karanglewas, serta Desa Baseh di Kecamatan Kedungbanteng.

Menurut dia, kondisi alam di sepanjang sungai tersebut masih alami dan terdapat beberapa titik ekstrem karena arusnya deras dan sangat curam.”Sungai Logawa adalah jenis sungai creek yang sangat curam. Di kanan kiri, masih berupa hutan yang alami sehingga potensial juga untuk dikembangkan menjadi wisata petualangan,” katanya.

Terkait kondisi tersebut, dia bertekad untuk memperkenalkan Sungai Logawa kepada pencinta kayak di seluruh dunia.”Para kayaker di seluruh dunia sangat menyukai tantangan, terutama pada sungai-sungai yang masih alami dengan tingkat kesulitan tinggi,” jelasnya.

Selain itu, kata dia, Pemerintah Kabupaten Banyumas diharapkan mengembangkan alur Sungai Logawa, terutama yang berada di perbukitan lereng Gunung Slamet bagian selatan.Menurut dia, jika hal itu dilakukan, tidak hanya kayaker yang datang tetapi juga wisatawan yang menyukai petualangan.

“Hal ini juga mendorong upaya konservasi sungai dan hutan karena jika lingkungannya rusak akan merusak sungai hingga akhirnya mengering dan tidak dapat digunakan lagi untuk kegiatan kayak,” kata Toto.